فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد؛ چه باید کرد؟ (راهنمای کامل حقوقی)

گاهی مستأجر یا موجر بنا به دلایلی تصمیم می‌گیرند قرارداد اجاره را قبل از پایان موعد فسخ کنند. اما آیا این کار قانونی است؟ چه شرایطی باید فراهم باشد تا بتوان قرارداد را به‌طور یک‌طرفه یا دوطرفه فسخ کرد؟ در این مقاله، تمام نکات حقوقی و قانونی مربوط به فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد را بررسی می‌کنیم.

شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد

 

به‌طور کلی، قرارداد اجاره یک سند لازم‌الاجراست و فسخ آن تنها در شرایط خاص امکان‌پذیر است. یعنی صرف پشیمانی کافی نیست و باید به یکی از دلایل زیر استناد کرد:

۱. درج شرط فسخ در قرارداد

اگر در متن قرارداد، شرط فسخ برای هر یک از طرفین درج شده باشد (مثلاً: “در صورت نیاز شخصی مالک به ملک، حق فسخ دارد”)، می‌توان با استناد به همان بند اقدام کرد.

💡 لینک داخلی پیشنهادی:
نکات مهم نوشتن قرارداد اجاره
فسخ قرارداد؛ شرایط قانونی و موارد مهم

۲. تخلف یکی از طرفین

اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند برای فسخ اقدام کند. مثل:

• نپرداختن اجاره‌بها توسط مستأجر

• امتناع موجر از انجام تعمیرات اساسی

• استفاده غیرمجاز از ملک

۳. فورس ماژور یا دلایل قهری

در موارد نادری مثل بلایای طبیعی، جنگ یا شرایط اضطراری (مثل کرونا در بعضی موارد)، می‌توان از عُسر و حَرَج برای فسخ استفاده کرد.

آیا می‌توان قرارداد اجاره را یک‌طرفه فسخ کرد؟

 

در بیشتر موارد، فسخ یک‌طرفه بدون رضایت طرف مقابل امکان‌پذیر نیست. مگر اینکه:

• شرط فسخ صراحتاً در قرارداد آمده باشد

• قانون به شما این اختیار را داده باشد (مثلاً مستأجر ملک را خراب کرده باشد)

در بیشتر موارد، فسخ یک‌طرفه بدون رضایت طرف مقابل امکان‌پذیر نیست. مگر اینکه:

• شرط فسخ صراحتاً در قرارداد آمده باشد

• قانون به شما این اختیار را داده باشد (مثلاً مستأجر ملک را خراب کرده باشد)

 

⚠️پیش از هرگونه اقدام برای فسخ قرارداد اجاره، حتماً با یک مشاور حقوقی باتجربه مشورت کنید. اقدامات شتاب‌زده می‌تونه شما رو با هزینه‌های اضافی و مشکلات قانونی روبرو کنه.

اگر به دنبال راهنمایی دقیق و قابل اعتماد هستید، یارام در کنار شماست.
یارام یک مجموعه مشاوره‌ای حرفه‌ای است که در زمینه‌های مختلف، از جمله مسائل حقوقی ملکی و قراردادها، خدمات تخصصی ارائه می‌دهد.
همچنین می‌توانید از ربات هوش مصنوعی یارام استفاده کنید تا پاسخ اولیه سوالات‌تان را سریع و دقیق دریافت کنید.

مستأجر چطور باید اقدام کند؟

 

۱. اطلاع کتبی به موجر

حتماً باید نامه فسخ یا اطلاع‌نامه رسمی (اظهارنامه) به موجر ارسال شود.

۲. حفظ مستندات

حتماً اسناد پرداخت اجاره، قرارداد و مکاتبات را نگه دارید. اگر کار به دعوا برسد، این‌ها به دردتان می‌خورد.

۳. تعیین تکلیف ودیعه

اگر قرارداد فسخ شود، باید ودیعه (رهن) مستأجر طبق توافق یا قانون بازگردانده شود. در غیر این صورت، امکان شکایت وجود دارد.

موجر چطور می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟

معمولاً موجر در صورتی می‌تواند قرارداد را فسخ کند که:

• مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد

• مستأجر به ملک خسارت زده باشد

• ملک را برای کاری خلاف عرف یا قانون استفاده کرده باشد

🔸 لینک منبع پیشنهادی:
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ 

فسخ قرارداد اجاره؛ تفاوت در قرارداد رسمی و دستی

 

• قرارداد رسمی (محضری) معمولاً نیاز به مراجعه به دفترخانه برای فسخ دارد.

• قرارداد دستی هم معتبر است اما اگر امضا و مهر طرفین را داشته باشد.

در هر دو مورد، توصیه می‌شود اقدام از طریق اظهارنامه رسمی انجام شود تا روند قانونی مستند گردد.

راه‌های جلوگیری از دردسر فسخ زودهنگام

 

• قرارداد را دقیق و با جزئیات بنویسید

• شرط فسخ را به‌وضوح مشخص کنید

• در صورت نیاز به فسخ، از مسیر قانونی اقدام کنید نه به‌صورت لفظی یا دوستانه

نتیجه‌گیری

 

فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد، موضوعی پیچیده ولی قابل پیگیری است. اگر به هر دلیل نیاز به فسخ دارید، بهتر است ابتدا مفاد قرارداد را بررسی کرده و سپس به کمک یک مشاور حقوقی اقدام نمایید. قرارداد لازم‌الاجراست و قانون از دو طرف حمایت می‌کند؛ نه فقط موجر یا مستأجر.